26日，深圳市住房和建設局印發(fā)《關(guān)于規范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）通知。本次政策聚焦城市更新項目的全流程規范，意見(jiàn)內容提及建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。
業(yè)內專(zhuān)家表示，至此，一線(xiàn)城市均明確對建立房票制度的探索，將提振市場(chǎng)對城市更新項目的信心；城市更新已從單純的物理空間改造向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變，有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。
房票吸引社會(huì )資本介入項目 提振市場(chǎng)對城市更新項目的信心
意見(jiàn)通過(guò)“控新增、促存量、優(yōu)規劃、降成本、防風(fēng)險”五大路徑，推動(dòng)深圳城市更新向“精準提質(zhì)”轉型。意見(jiàn)在推動(dòng)多元化安置補償方面，提及“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”。
“據此，四個(gè)一線(xiàn)城市均已明確對房票制度的探索。這是全國城中村改造以及貨幣化安置中的重要事件，具有非常重要的市場(chǎng)意義�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，從動(dòng)拆遷的角度看，購房者往往會(huì )在“資金”和“房源”兩方面做選擇，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)堅挺向好，自然會(huì )增強購房者“持房票選房”的意愿，進(jìn)而有助于增強房票的吸引力、發(fā)揮更好的政策工具效應。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，房票限定用于購買(mǎi)政府指定的商品房、保障性住房，直接引導拆遷補償資金流入樓市。短期來(lái)看，房票政策通過(guò)“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷(xiāo)住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤(pán)爛尾項目，房票可作為補償工具吸引社會(huì )資本介入，激活舊改停滯項目，將有效提振市場(chǎng)對城市更新項目的信心。
城市更新向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變
大力實(shí)施城市更新是2025年全國住房城鄉建設工作重點(diǎn)內容之一。
“伴隨著(zhù)我國城市發(fā)展進(jìn)入了以提質(zhì)增效為主的新階段，城市更新的內涵、目標與方式均發(fā)生了巨大變化�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)商學(xué)院金融與財務(wù)管理系主任、數據管理研究中心主任張光利副教授接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，城市更新已從單純的物理空間改造向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變，城市更新應與城市現代化治理融合在一起進(jìn)行討論。
近日，住房城鄉建設部發(fā)布了第二批城市更新典型案例集（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案例集”），總結推廣城市更新好經(jīng)驗好做法好案例，為更多城市更新項目明確了方向。
3月9日，住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹說(shuō)，2019年以來(lái)全國已累計開(kāi)工改造城鎮老舊小區近28萬(wàn)個(gè)。記者研究案例集中的城鎮老舊小區改造類(lèi)案例發(fā)現，這些案例通過(guò)升級物業(yè)系統更智慧、實(shí)施零碳技術(shù)更環(huán)保、引入社會(huì )資本更高效、先體檢再更新更規范等實(shí)踐，提高了城市更新項目的可持續性，對于激發(fā)區域活力、拉動(dòng)投資起到積極作用。
如重慶市江北區塔坪片區老舊小區改造項目針對老舊小區邊界模糊、與市政環(huán)境密不可分的普遍現狀，將住宅、社區商業(yè)、市政道路、街區納入“大物業(yè)”范疇，引入物業(yè)服務(wù)公司打造“街區物業(yè)”模式，依托智慧物業(yè)系統提供集約化服務(wù)；如北京市平谷區南小區等老舊小區綜合整治項目，在建筑墻面安裝BIPV光伏幕墻，年發(fā)電量約4600千瓦時(shí)，實(shí)現公區照明自給自足，宣傳近零碳理念，該項目還充分發(fā)揮政府資金的引導作用，最大程度提升社會(huì )資本參與度，社會(huì )資本投資占比達33%；再如湖南省長(cháng)沙市百川里片區老舊小區改造項目，創(chuàng )新社區、小區維度的城市體檢指標體系，全面摸排片區內36個(gè)涉改老舊小區的基本情況、存在問(wèn)題、群眾改造意愿和籌資能力，并形成城市體檢評估報告。
正如張光利說(shuō)，城鎮老舊小區改造是城市更新的重要組件，也是提升城市居住價(jià)值、滿(mǎn)足居民居住需求升級的重要民生項目，短期看可拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，長(cháng)期則有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。
低碳高效、自然共生 城市更新部署方向更明確
談到未來(lái)城市更新工作的部署方向，張光利說(shuō)，其中一個(gè)重要方向就是低碳與綠色，未來(lái)城市規劃將深度融入低碳與綠色發(fā)展理念，核心方向包括：空間結構優(yōu)化，通過(guò)緊湊型城市布局和TOD模式（以公共交通為導向的開(kāi)發(fā)）減少交通碳排放；綠色基建普及，推廣海綿城市、垂直綠化和分布式能源系統；產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉型，建設零碳園區并推動(dòng)工業(yè)用地循環(huán)利用；智慧技術(shù)賦能，利用數字孿生和AI算法優(yōu)化資源管理。政策層面需強化碳評估制度，激勵可再生能源應用，并通過(guò)社區參與培育低碳文化，最終構建“低耗高效、自然共生”的城市系統，實(shí)現氣候變化應對與高質(zhì)量發(fā)展的協(xié)同。
除了更重視科技含量高的“硬產(chǎn)業(yè)”如新能源汽車(chē)、AI等，建誠智庫首席研究員何田認為，城市更新還應該從人的角度出發(fā)，在教育、養老等方面給予支持，圍繞老百姓日常消費開(kāi)展工作。很多老廠(chǎng)房改造如果能夠更好地匹配文化消費、動(dòng)漫、居住公寓等形態(tài)，能獲得更好的發(fā)展。
至于城市更新數智化管理，何田說(shuō)，這屬于成本管控層面，隨著(zhù)老齡化社會(huì )的到來(lái)，建筑施工、物業(yè)管理等方面，借助AI等新興技術(shù)，既能提高管理效率、降低人工成本，又能給廣大居民、業(yè)主、產(chǎn)業(yè)提供更好服務(wù)支撐，可以給予更多關(guān)注。（新華財經(jīng) 高婷） |
