過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的分化，預計今年之后將經(jīng)歷相反的分化過(guò)程。在棚改貨幣化退出的滯后效應、疫情導致居民收入雪上加霜的背景下，預計三線(xiàn)以下城市的地產(chǎn)銷(xiāo)售下半年有回落壓力，由于三線(xiàn)以下城市占商品房體量的70%，后期需要警惕趕工效應的弱化導致地產(chǎn)用鋼需求的減弱。
棚改是過(guò)去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅動(dòng)，但棚改退出的滯后效應將逐步顯現：從2016-2018年，三四線(xiàn)城市棚改貨幣化對商品房銷(xiāo)量的貢獻接近20%，是過(guò)去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅動(dòng)。但從2019年開(kāi)始，棚改規模減半，預計今年之后棚改退出的滯后效應將進(jìn)一步顯現。由于三線(xiàn)以下城市占商品房銷(xiāo)售面積的比重在70%左右，三線(xiàn)城市的走向將決定地產(chǎn)的整體走向。
疫情雪上加霜，利率下降效果較弱：疫情黑天鵝導致居民收入預期受到影響，特別是消費行業(yè)和制造業(yè)都是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其中涉及的就業(yè)人員主要是三線(xiàn)以下城市居民，將使得居民購買(mǎi)力下降。今年貨幣政策持續寬松，作為“核心資產(chǎn)”的一二線(xiàn)城市房產(chǎn)，利率的下降將刺激這些城市商品房銷(xiāo)售的上升。但對于廣大三線(xiàn)以下城市而言，主要是剛需房為主，依賴(lài)的是購買(mǎi)力的上升，在過(guò)去幾年房?jì)r(jià)大幅上漲以及居民杠桿明顯抬升之后，需求被明顯透支，對于利率的下降不再敏感。如果貨幣政策寬松帶來(lái)的需求增量不能彌補收入下降帶來(lái)的需求減量，在經(jīng)過(guò)恢復性反彈之后，商品房銷(xiāo)售面臨回落壓力。
三線(xiàn)以下房地產(chǎn)將成為需求的預期差：如果最近幾個(gè)月新開(kāi)工增速不能大幅回升，下半年存量項目的減少將使得地產(chǎn)的耗鋼面積增速將進(jìn)一步下降，鋼材需求的強度面臨較大減弱的風(fēng)險。但地產(chǎn)趕工效應的減弱存在時(shí)間上極大的不確定性，在基建確定性增長(cháng)、一二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對確定性復蘇的背景下，三線(xiàn)以下房地產(chǎn)將成為影響鋼材需求預期差的主要因素。（中信期貨） |
